Законопроект, предусматривающий изменения в федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)", разработан и может быть принят уже в 2010 году. Что он даст гражданам — участникам долевого строительства, защитит ли их интересы и как скажется на работе строительных организаций?
С этими вопросами мы обратились не к разработчикам законопроекта, а к тем, кому придется применять его нормы, – нашим авторам и экспертам из коллегии адвокатов "ТЕСЛО" в Тюмени. Также свое мнение высказали представители строителей.
Появится новый параграф — "Банкротство застройщиков"
Этот параграф направлен на то, чтобы защитить в первую очередь интересы дольщиков строительства — граждан и предприятий. Ведь еще свежи в памяти случаи, когда из-за банкротства застройщиков сотни и даже тысячи людей остались и без жилплощади, и без денег, отданных строителям.
В чем именно выражается позитивная роль нового параграфа? В том, что он обязывает должника, обратившегося в суд с заявлением о признании его банкротом, указывать, что он является именно застройщиком. В этом случае суд, рассматривающий заявление, будет применять специальные нормы. Это следует, в частности, из пункта 3 статьи 201.1 "Общие положения" нового законопроекта, где сказано: "Сведения о том, что должник является застройщиком, подлежат указанию должником в заявлении о признании должника банкротом. В этом случае арбитражный суд указывает на применение при банкротстве должника правил параграфа о "Банкротстве застройщиков".
- Я считаю, эти изменения позитивны, поскольку общий закон не может охватить всех нюансов бизнеса, — говорит адвокат тюменской коллегии адвокатов "ТЕСЛО" Юлия Фатхуллина. — Недаром у нас имеются специальные законы, которые регулируют наиболее узкие сферы общественных отношений. Деятельность застройщиков имеет огромное количество специфических особенностей, которые требуют особого регулирования, что будет достигнуто посредством изменений в закон.
Но в чем конкретно выражаются эти специальные нормы, которые суд будет применять к застройщикам-банкротам?
Граждане получат преимущественное право на возврат денег, вложенных в строительство
Законопроектом предусматривается, что требования иных конкурсных кредиторов и уполномоченных органов будут удовлетворяться после того, как удастся погасить требования граждан, внесших денежные средства для строительства многоквартирного жилого дома.
Это, пожалуй, главное из нововведений. Но есть и другие. О них кратко сказал адвокат тюменской коллегии адвокатов "ТЕСЛО" Сергей Чернецкий. Он заметил, что имущество застройщика тоже будет реализовываться с учетом специальных требований, а также будут четко прописаны особенности договора купли-продажи такого имущества.
Рассматривать требования дольщиков будет арбитражный суд
То, что требования участников строительства будет рассматривать арбитражный суд (а не суд общей юрисдикции, как сейчас), положительно повлияет на ход дела. По мнению адвокатов КА "ТЕСЛО" это упростит и ускорит процедуру, так как удастся быстро добиться единого подхода судов к подобным делам и создать единое информационное пространство.
Но это еще не все. Юлия Фатхуллина указала на еще одно важное нововведение, предусмотренное законопроектом. Участники смогут установить свои требования даже по спорным сделкам, добиваясь признания их недействительными. И если будет доказано, что денежные средства участник строительства действительно передал на строительство объекта, то участника должны включить в реестр требований кредиторов.
Обманутый дольщик получит право требовать передать ему именно квартиру
Сергей Чернецкий особенно подчеркнул такое изменение: участник строительства вправе требовать передачи квартиры. Это очень важно! Ведь в своем сегодняшнем виде закон допускает только денежные требования, что нарушает права участников строительства и лишает их возможности быть участниками судебного процесса.
- В законопроекте это действительно "работающая" в интересах дольщиков норма, - сказал Дмитрий Беккер, юридический директор девелоперской компании "Партнер-Инвест". — Появится реестр требований на передачу жилых помещений в собственность. С введением этой нормы закона дольщики получат полноценное имущественное право. То есть дом должен быть завершен строителями, и дольщики по реестру требований получат свое жилье. Сейчас, впрочем, дома тоже достраиваются, но исключительно благодаря усилиям арбитражных управляющих и дольщиков, которые объединились и осуществляют целенаправленные действия по защите своих прав.
Госорганы смогут лучше контролировать действия внешнего управляющего
Внешний управляющий, назначаемый в связи с заявлением о банкротстве застройщика, призван инициировать достраивание объекта и ввести его в эксплуатацию.
Кто лучше всего может контролировать деятельность арбитражного управляющего и информировать о ней участников судебного процесса? Конечно же, органы государственной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющие контроль и надзор в области долевого строительства. У них будет такая возможность благодаря законопроекту. Он позволяет им, а также участникам строительства, быть дополнительными участниками дела о банкротстве.
- Считаю, нововведение это положительное, — дал свою оценку адвокат Сергей Чернецкий, — так как орган государственной власти в силу своих полномочий обладает информацией о застройщике, о стадии строительства объекта, о необходимых действиях для завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию.
Усиление контроля за деятельностью внешнего управляющего приветствуется и строительными организациями. Они полагают, что благодаря этому контролю управляющий будет действительно стремиться улучшить финансовое состояние застройщиков, находящихся на грани банкротства, и добиваться того, чтобы объекты достраивались. А это отвечает интересам всех сторон, а также социальным установкам властей.
- Руководители строительных компаний в целом понимают целесообразность процедуры банкротства для своего бизнеса в части введения внешнего наблюдения. Это позволяет продолжать хозяйственную деятельность и завершить строительство "замороженных" объектов, — утверждает Андрей Никитин, начальник Главного управления строительства и ЖКХ Тюменской области.
Он также рассказал, что сейчас в отношении 25-ти местных застройщиков ведется процедура банкротства. В начале 2010 года губернатор области провел совещание с арбитражными управляющими и призвал внешних управляющих способствовать прежде всего достраиванию "замороженных" объектов, а не непременно возвращению кредиторам денежных долгов застройщиков-банкротов. Благодаря достраиванию дольщики получат жилплощадь, а перед сотрудниками строительных компаний будет погашена задолженность по заработной плате; коллективы предприятий, испытывающих финансовые трудности, сохранятся.
В общем, на первом месте интересы людей — как дольщиков, так и работников строительных предприятий.
Признавать требования дольщиков суды будут на основании любых договоров. Внимание! Противоречие между двумя законами
Из пункта 6 статьи 201.1 законопроекта следует, что практически любой договор между дольщиком и застройщиком может быть основанием для признания требований дольщика. Даже если это договор участия в долевом строительстве, не прошедший государственной регистрации, либо предварительный договор или договор инвестирования, подряда или какой-либо другой. Ничто не мешает участнику строительства требовать возврата денег или передачи жилого помещения и в том случае, если он ранее выдавал вексель для последующей оплаты этого помещения.
- Получается, что уже действующий закон № 119-ФЗ запрещает привлекать денежные средства иным образом, кроме как по договору долевого участия, а законопроект же предоставляет арбитражному суду право признать требования участника строительства по любым договорам — сказала Юлия Фатхуллина. — Думаю, это противоречие законопроекта заметят в Государственной думе и устранят на слушаниях.
Правда, это не единственный спорный момент законопроекта.
Предусматривается, что суд будет учитывать, есть у дольщика еще жилье или нет
Действительно, законопроект устанавливает, что определяя очередность удовлетворения требований кредиторов в деле о банкротстве застройщика, нужно учитывать материальное положение участников строительства, в частности, есть у гражданина или члена его семьи иное жилое помещение, либо индивидуальный жилой дом или нет.
- Такой подход противоречит Конституции РФ, устанавливающей равенство прав граждан перед законом независимо от их имущественного положения, а также соответствующим нормам Гражданского кодекса РФ, — утверждает Сергей Чернецкий. — Полагаю, такое положение будет доработано, так как вызывает большие сомнения.
Законопроект выгоден и застройщикам. Им полезно заранее ознакомиться с законопроектом
- У застройщиков может возникнуть вопрос: зачем обсуждать изменения, которые еще не приняты? На мой взгляд, в этом есть смысл, — говорит Сергей Чернецкий. — Ведь если знать заранее о нововведениях законодательства, можно учитывать их при планировании и выстраивании стратегии бизнеса.
О пользе зконопроекта для застройщиков сказал Дмитрий Беккер, юридический директор девелоперской компании "Партнер-Инвест". По его мнению, планируемые изменения не ущемляют интересы застройщиков, ведущих открытый и ответственный бизнес. Напротив, законопроект позволит дольщикам чувствовать себя увереннее и защищеннее. А значит, они охотнее будут инвестировать в строительство. Для самих граждан-участников долевого строительства, считает Дмитрий Беккер, изменения очень позитивны.
Правда, не так оптимистичен в оценках законопроекта Игорь Лазарев, руководитель общественной организации "Оргкомитет МЖК г. Тюмени". Он высказался так:
- В целом, изменения позитивны, но есть ощущение, что они составлены только исходя из интересов дольщиков. Хотелось бы, чтобы законодатели услышали и мнение застройщиков по отдельным нормам законопроекта.
Подготовка: Лев Миров
